¿Es rentable alquilar tu piso? Cómo calcularlo

"Cobro 700 € al mes por un piso que me costó 150.000 €" suena a una rentabilidad del 5,6% anual. Y matemáticamente lo es — pero solo si no descuentas ni un euro de gastos. La rentabilidad que de verdad importa a la hora de decidir es la neta, y suele quedar bastante por debajo de la que se calcula "a ojo".

Rentabilidad bruta: el número que todo el mundo calcula

Se obtiene dividiendo el ingreso anual por alquiler entre el precio de compra (incluyendo los gastos de la compra: notaría, registro, impuestos). Es el dato más fácil de calcular, y el que suelen usar los portales inmobiliarios para presentar una vivienda como "buena inversión" — pero no tiene en cuenta ni un solo gasto de mantenimiento.

Rentabilidad neta: la que de verdad cuenta

Descuenta del ingreso anual los gastos reales de mantener la vivienda alquilada: IBI, comunidad, seguro del hogar, reparaciones y averías, y en su caso los meses que el piso pueda quedar vacío entre inquilinos. El resultado, dividido de nuevo entre el precio de compra, suele ser 1 o 2 puntos porcentuales más bajo que la bruta — una diferencia que, sobre una inversión de varios cientos de miles de euros, es mucho dinero.

Lo que ni la bruta ni la neta incluyen

Ninguna de las dos tiene en cuenta el efecto fiscal (la reducción del IRPF por alquiler de vivienda habitual, que puede llegar al 90% en algunos casos) ni el coste de financiación si compraste con hipoteca. Para una decisión de inversión completa, conviene mirar también esos dos factores por separado.

Un consejo

Si estás comparando varias viviendas para invertir, usa siempre la rentabilidad neta como criterio de comparación, no la bruta — la bruta puede hacer parecer mejor una vivienda que en realidad tiene gastos de comunidad altos o necesita más mantenimiento que otra con una rentabilidad bruta algo menor pero más "limpia" de gastos.

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