IRAV o IPC: cómo actualizar la renta de tu alquiler en 2026

Si tienes un piso en alquiler, es muy probable que hasta hace poco lo actualizaras cada año con el IPC (Índice de Precios de Consumo) sin pensarlo mucho más. Desde enero de 2025, sin embargo, la mayoría de los contratos de vivienda habitual ya no se rigen por el IPC, sino por un índice nuevo: el IRAV. Y no aplicar el que corresponde puede dejar la subida sin efecto.

Qué es el IRAV

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) es un indicador que publica mensualmente el INE (Instituto Nacional de Estadística), creado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Su objetivo es que la renta de los alquileres no suba al mismo ritmo que la inflación general, moderando el impacto que tendría aplicar directamente el IPC.

Técnicamente, el IRAV toma el valor más bajo entre varias referencias relacionadas con el IPC general, el IPC subyacente y una media ajustada — el resultado práctico es que suele quedar algo por debajo del IPC en los periodos de inflación más alta.

¿A qué contratos se aplica?

Aquí está el matiz que genera más confusión, porque no todos los alquileres se actualizan igual:

• Vivienda habitual firmada a partir del 26 de mayo de 2023: se actualiza con el IRAV. Actúa como límite máximo, incluso si el contrato dice literalmente "se actualizará según el IPC" — el IRAV prevalece por ley.
• Vivienda habitual firmada antes del 26 de mayo de 2023: puede seguir actualizándose con el IPC u otro índice, si eso es lo que pactaron las partes en su día.
• Locales, oficinas, garajes y otros usos distintos de vivienda: no les afecta el IRAV en absoluto — se actualizan según lo que diga el contrato (normalmente IPC o el Índice de Garantía de Competitividad).
• Alquileres de temporada, vacacionales o de habitación: tampoco están sujetos al IRAV, al no tratarse de arrendamientos de vivienda habitual en el sentido del artículo 2 de la LAU.

Cómo se aplica la subida

El cálculo en sí es sencillo: se multiplica la renta actual por el porcentaje del índice correspondiente al mes en que se cumple el aniversario del contrato, y ese resultado se suma a la renta. Por ejemplo, con una renta de 900 € y un IRAV del 2,5%, la subida sería de 22,50 €, quedando la nueva renta en 922,50 €.

Lo que cambia según el índice no es la fórmula, sino qué porcentaje concreto hay que usar — y ahí es donde conviene mirar el dato oficial del mes que corresponda, no el más reciente que hayas visto en una noticia.

Dónde consultar el dato oficial

El INE publica el IRAV mensualmente, normalmente entre los días 10 y 15 de cada mes, referido al mes anterior. Puedes consultarlo en la web del INE o en la del Ministerio de Vivienda. Para el IPC, la fuente oficial sigue siendo también el INE.

Cuidado con esto

• La actualización solo puede aplicarse una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato — no se puede subir la renta en cualquier momento
• El arrendador debe comunicar la subida por escrito; si no lo hace, la renta no sube automáticamente, aunque el índice haya subido
• Un contrato que se renueva o se firma de nuevo (aunque sea con el mismo inquilino) puede pasar a estar sujeto al IRAV si la firma es posterior al 26 de mayo de 2023, incluso si el contrato original era anterior

Un consejo

Antes de aplicar cualquier subida, revisa dos cosas: la fecha exacta de firma de tu contrato (no la fecha en que empezó a vivir el inquilino, si son distintas) y si tu inmueble es realmente vivienda habitual o entra en alguna de las excepciones. Si tienes dudas sobre cuál es tu caso, en Asesoría Himar podemos revisarlo contigo.

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