Los ingresos por alquilar una vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, pero rara vez se paga por la totalidad de ese ingreso. Existe una reducción sobre el rendimiento neto que puede llegar hasta el 90% — la clave está en saber qué tramo te corresponde, porque no es el mismo para todo el mundo.
Primero, el cálculo base
Antes de aplicar cualquier reducción, hay que calcular el rendimiento neto: ingresos anuales por alquiler, menos los gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de un préstamo si lo hay) y la amortización del inmueble (habitualmente el 3% anual sobre el valor de construcción, sin contar el suelo). Solo sobre ese rendimiento neto, si es positivo, se aplica la reducción.
Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023
Si el contrato de alquiler se firmó antes de esa fecha, mantiene la reducción transitoria del 60%, con independencia de la zona donde esté el inmueble, del precio de la renta o de la edad del inquilino — mientras dure ese contrato original.
Contratos posteriores: cuatro tramos posibles
- 50% — el tramo general, sin requisitos adicionales
- 60% — si la vivienda fue objeto de una rehabilitación en los 2 años anteriores a la firma del contrato
- 70% — si el inmueble está en una zona declarada de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años (o el alquiler se destina a vivienda social o programas públicos)
- 90% — si está en zona tensionada y la nueva renta se ha rebajado más de un 5% respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda
Todas estas reducciones exigen que el alquiler sea de vivienda habitual del inquilino, que el arrendador sea persona física, y que el rendimiento neto sea positivo — no se aplican a alquiler turístico, de temporada, ni cuando el propietario es una sociedad.
Herramienta gratuita
Calcula tu rendimiento neto y tu reducción
Introduce tus ingresos y gastos, y te decimos qué tramo de reducción te corresponde y cuál queda tu rendimiento neto final.Cuidado con esto
- La reducción solo se aplica si declaras el alquiler voluntariamente — si Hacienda descubre ingresos no declarados, se pierde el beneficio fiscal sobre esos ingresos
- Si el rendimiento neto es negativo, no hay reducción que aplicar, pero esa pérdida se puede compensar con otros rendimientos de capital inmobiliario de los 4 años siguientes
- Comprueba si tu municipio está oficialmente declarado zona de mercado residencial tensionado antes de aplicar el 70% o el 90% — no basta con que la zona "esté cara"
Un consejo
Si tienes dudas sobre qué tramo te corresponde, especialmente en casos con matices (contrato renovado, cambio de inquilino, rehabilitación parcial), conviene revisarlo con un profesional antes de presentar la declaración — aplicar un tramo incorrecto puede acabar en un requerimiento de Hacienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué reducción del IRPF tiene el alquiler de vivienda habitual?
Entre el 50% y el 90% del rendimiento neto, según la fecha del contrato, la zona y las circunstancias del inquilino.
¿Qué reducción tienen los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023?
Mantienen la reducción transitoria del 60%, con independencia de la zona o del inquilino, mientras dure ese contrato original.
¿Cuándo se aplica la reducción del 90%?
Cuando el inmueble está en zona de mercado residencial tensionado y la nueva renta se ha rebajado más de un 5% respecto al contrato anterior.
¿Se aplica esta reducción al alquiler turístico o de temporada?
No, solo aplica al alquiler de vivienda habitual del inquilino, con arrendador persona física y rendimiento neto positivo.