La mayoría de los conflictos entre arrendador e inquilino que acaban complicándose tienen algo en común: falta un papel que debería haberse firmado desde el principio. Un contrato completo, la fianza bien documentada y un inventario del estado de la vivienda resuelven por adelantado buena parte de las discusiones que aparecen al final del alquiler.
El contrato
Un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, además de identificar a las partes y el inmueble, debe recoger como mínimo: la renta y su forma de pago, la duración pactada, el mecanismo de actualización de la renta, la fianza, y el reparto de gastos entre arrendador y arrendatario (IBI, comunidad, suministros). Sin estos puntos claros por escrito, cualquier desacuerdo se resuelve por defecto según la LAU, que no siempre coincide con lo que las partes tenían en mente.
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Rellena un formulario y descarga un contrato de arrendamiento de vivienda habitual con las cláusulas mínimas exigidas por la LAU.La fianza
El artículo 36 de la LAU obliga a exigir una mensualidad de fianza en vivienda (dos en locales u otros usos). No es negociable a la baja, aunque sí se pueden pactar garantías adicionales por encima de ese mínimo, con el límite de dos mensualidades más. Un detalle que se pasa por alto: durante los primeros 5 años de contrato (7 si el arrendador es una empresa), la fianza no se actualiza aunque la renta suba.
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Introduce la renta y el tipo de arrendamiento, y calculamos la fianza obligatoria según la LAU.El inventario
Un inventario con fotos del estado de cada estancia al entregar las llaves es la mejor defensa frente a discusiones sobre desperfectos al finalizar el contrato — para el propietario, porque documenta el estado original; para el inquilino, porque le protege de que le atribuyan daños que ya existían. Conviene hacerlo firmado por ambas partes, el mismo día de la entrega de llaves.
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Documenta el estado de cada estancia con fotos y descárgalo en PDF, listo para firmar junto al inquilino.El recibo mensual
Aunque el pago se haga por transferencia y quede constancia en el banco, muchos arrendadores siguen emitiendo un recibo mensual — sobre todo cuando la renta incluye gastos, o cuando el inquilino lo necesita para trámites (empadronamiento, solicitud de ayudas...).
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Rellena los datos del mes y descarga el recibo en PDF, listo para entregar o archivar.Un consejo
Ninguno de estos documentos sustituye al otro — el contrato regula la relación, la fianza da una garantía económica, y el inventario documenta el estado físico del inmueble. Tenerlos los tres, bien hechos desde el primer día, es la forma más barata de evitar un conflicto caro más adelante.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos documentos son imprescindibles al alquilar una vivienda?
Tres: el contrato de arrendamiento, la fianza legal y el inventario del estado del inmueble.
¿Qué debe incluir siempre el contrato de alquiler?
Como mínimo, la renta y su forma de pago, la duración pactada, el mecanismo de actualización de la renta, la fianza, y el reparto de gastos entre arrendador y arrendatario.
¿Se puede pedir una garantía adicional a la fianza legal?
Sí, hasta dos mensualidades más además de la fianza legal, si las partes lo pactan.
¿Cuándo conviene hacer el inventario del inmueble?
El mismo día de la entrega de llaves, con fotos, y firmado por ambas partes.