Es habitual firmar un contrato de alquiler "por un año", y sorprenderse después al descubrir que la ley obliga a mantenerlo mucho más tiempo si el inquilino no quiere irse. La LAU protege la continuidad del arrendamiento por encima de lo que ponga literalmente el papel — esto es lo que hay que saber.
La duración mínima no depende del contrato, depende de la ley
Aunque el contrato pacte un año, dos, o lo que sea, el artículo 9 de la LAU obliga a que se prorrogue automáticamente hasta alcanzar una duración mínima de 5 años si el arrendador es una persona física, o 7 años si es una persona jurídica (una empresa, un fondo, un gran tenedor). El inquilino puede acogerse a esa prórroga obligatoria simplemente no manifestando su intención de marcharse — el arrendador no puede negarse.
Y después, la prórroga tácita
Llegado el final de ese periodo mínimo, si ninguna de las dos partes dice nada, el contrato no termina: entra en una prórroga tácita de hasta 3 años más, por periodos anuales, según el artículo 10 de la LAU. Es decir, el silencio no extingue el contrato — lo prolonga.
Los plazos de preaviso para no renovar
Para evitar esa prórroga, hay que avisar con antelación, y el plazo no es el mismo para las dos partes:
- El arrendador debe comunicar que no quiere renovar con al menos 4 meses de antelación a la fecha de fin del contrato.
- El arrendatario debe comunicarlo con al menos 2 meses de antelación.
Si el plazo pasa sin que nadie diga nada, se activa la prórroga automáticamente — no hace falta ningún trámite adicional para que continúe.
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Introduce la fecha de firma de tu contrato y calculamos automáticamente la duración mínima, la prórroga y las fechas límite de preaviso.¿Y si el inquilino quiere irse antes de tiempo?
El artículo 11 de la LAU permite al inquilino desistir del contrato una vez transcurridos al menos 6 meses desde su inicio, avisando con 30 días de antelación. Las partes pueden haber pactado en el contrato una indemnización para este caso, habitualmente equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede pendiente hasta completar el plazo pactado.
Cuando llega el momento de comunicar la no renovación
Sea cual sea el motivo, conviene hacerlo por escrito y por un medio que deje constancia de la recepción (burofax, carta certificada o email con acuse de recibo).
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Genera la carta de preaviso
Rellena los datos del contrato y descarga la comunicación de no renovación, como arrendador o como inquilino.Un consejo
Anota en tu calendario la fecha límite de preaviso en cuanto firmes el contrato, no cuando se acerque el final — con plazos de 2 y 4 meses, es fácil que se pase la fecha sin darse cuenta si no queda anotada desde el principio.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la duración mínima obligatoria de un alquiler?
5 años si el arrendador es persona física, 7 años si es persona jurídica, según el artículo 9 de la LAU, aunque el contrato pacte un plazo menor.
¿Qué pasa si nadie avisa al final del contrato?
Entra en prórroga tácita por periodos anuales, hasta un máximo de 3 años adicionales, según el artículo 10 de la LAU.
¿Con cuánta antelación hay que avisar de no renovar?
El arrendador debe avisar con al menos 4 meses de antelación; el arrendatario, con al menos 2 meses.
¿Puede el inquilino irse antes de tiempo?
Sí, transcurridos al menos 6 meses de contrato, avisando con 30 días de antelación, según el artículo 11 de la LAU — puede haber una indemnización pactada en el contrato.